Kleine WEG ohne Verwalter: was gilt

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt keinen Verwalter vor; jeder Eigentümer kann aber die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Viele kleine Gemeinschaften verwalten sich deshalb selbst, oft über einen Eigentümer, der die Aufgaben nebenbei übernimmt.

Vertretung

Ohne bestellten Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 WEG). Für Verträge mit Handwerkern, Versicherern oder der Bank braucht es dann grundsätzlich jede Unterschrift. Ist ein Eigentümer zum Verwalter bestellt, vertritt er die Gemeinschaft allein, bei Grundstückskauf und Darlehen nur auf Grundlage eines Beschlusses.

Pflichten

Eine angemessene Erhaltungs­rücklage, die Gebäudeversicherung zum Neuwert und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht gehören in jeder Gemeinschaft zur ordnungsmäßigen Verwaltung, unabhängig von der Größe (§ 19 Abs. 2 WEG). Jedes Jahr beschließt die Gemeinschaft über die Vor­schüsse und über Nachschüsse oder Erstattungen aus der Jahres­abrechnung (§ 28 WEG). Wirtschafts­plan, Jahres­abrechnung und Vermögens­bericht stellt der Verwalter auf; ohne Verwalter bleibt die Arbeit bei den Eigentümern.

Zertifizierung

Wird ein Eigentümer Verwalter, muss er bei weniger als neun Sondereigentumsrechten nicht zertifiziert sein, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ein externer Verwalter braucht das Zertifikat, sobald ein Eigentümer es verlangt.

Beschlüsse

Ohne Versamm­lung gilt ein Beschluss, wenn alle in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Wer die Versamm­lung leitet, führt ohne Verwalter auch die Beschluss-Sammlung, sofern die Gemeinschaft niemand anderen bestimmt (§ 24 Abs. 8 WEG).

Typische Lücken

Konto auf den Namen eines Eigentümers, keine beschlossene Rücklage, Jahres­abrechnung ohne Vermögens­bericht, Beschlüsse nur mündlich. Jede davon wird bei der Übernahme geschlossen.