Ratgeber
Rechtslage und Praxis für Eigentümer, Beiräte, Vermieter und Bauträger.
Kleine WEG
Wenige Einheiten, mit oder ohne Verwalter
Braucht eine kleine WEG überhaupt einen Verwalter?
Vorgeschrieben ist keiner, aber jeder Eigentümer kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 WEG); jede Unterschrift für die Gemeinschaft braucht dann grundsätzlich alle. Die Aufgaben bleiben dieselben: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Erhaltungsrücklage, Versicherung.
Muss der Verwalter einer kleinen WEG zertifiziert sein?
Jeder Eigentümer kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ausgenommen sind Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Eigentümer selbst Verwalter ist, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt. Bei GIEBEL ist David Rieger zertifizierter Verwalter im Sinne des § 26a WEG; die Gesellschaft selbst führt den Titel nicht.
Können wir Beschlüsse ohne Versammlung fassen?
Ja, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen; eine E-Mail genügt (§ 23 Abs. 3 WEG). Für einen bestimmten Gegenstand kann die Gemeinschaft beschließen, dass dafür die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Braucht eine kleine WEG einen Beirat?
Nur wenn die Gemeinschaft einen wählt (§ 29 WEG). In kleinen Gemeinschaften läuft die Abstimmung meist direkt mit allen Eigentümern.
Unser Konto läuft auf den Namen eines Eigentümers. Ist das ein Problem?
Hausgeld und Rücklage gehören der Gemeinschaft; sie ist selbst rechtsfähig und kann ein eigenes Konto führen. Läuft das Konto privat, vermischt sich Gemeinschaftsgeld mit Privatvermögen. Bei der Übernahme wird ein Konto auf den Namen der Gemeinschaft eingerichtet.
Unser Verwalter hat gekündigt. Was jetzt?
Bis zum Ende seines Amtes bleibt er zuständig. Danach vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam, bis ein neuer Verwalter bestellt ist. Für die Bestellung genügt ein Beschluss mit einfacher Mehrheit.
Gemeinschaften und Beiräte
Versammlung, Beschlüsse, Kosten
Wie lange darf ein Verwalter bestellt werden?
Höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei (§ 26 Abs. 2 WEG). Über die Wiederbestellung kann frühestens ein Jahr vor Ablauf beschlossen werden.
Was prüft der Verwaltungsbeirat?
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sollen vom Beirat geprüft und mit seiner Stellungnahme versehen werden, bevor die Gemeinschaft beschließt (§ 29 Abs. 2 WEG). Daneben unterstützt und überwacht er den Verwalter.
Mit welcher Frist wird zur Versammlung eingeladen?
In Textform, mit einer Frist von mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG). Bei besonderer Dringlichkeit darf sie kürzer sein.
Wer führt die Beschluss-Sammlung?
Der Verwalter (§ 24 Abs. 8 WEG). Sie enthält jeden Beschluss mit Ort und Datum, fortlaufend nummeriert, und steht jedem Eigentümer zur Einsicht offen.
Kann ein Eigentümer eine Wallbox verlangen?
Ja, soweit die Maßnahme angemessen ist. Ladeinfrastruktur gehört zu den baulichen Veränderungen, die jeder Eigentümer verlangen kann (§ 20 Abs. 2 WEG), ebenso Barrierefreiheit, Einbruchschutz, Glasfaser und Steckersolargeräte. Über das Wie beschließt die Gemeinschaft; die Kosten trägt, wer die Maßnahme verlangt (§ 21 Abs. 1 WEG).
Wie werden die Kosten verteilt?
Nach Miteigentumsanteilen, soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt. Für einzelne Kosten oder Kostenarten kann die Gemeinschaft eine andere Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 WEG).
Vermieter
Eigentumswohnung oder ganzes Haus vermieten und abrechnen
Was unterscheidet WEG-Verwaltung, Sondereigentumsverwaltung und Mietverwaltung?
Die WEG-Verwaltung betreut das Gemeinschaftseigentum im Auftrag aller Eigentümer: Dach, Fassade, Treppenhaus, Hausgeld. Die Sondereigentumsverwaltung betreut die einzelne vermietete Wohnung im Auftrag ihres Eigentümers: Mieter, Miete, Betriebskostenabrechnung. Gehört das ganze Haus einem Eigentümer, ist es Mietverwaltung.
Welche Kosten aus der Hausgeldabrechnung lassen sich auf den Mieter umlegen?
Nur Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung, soweit der Mietvertrag ihre Umlage vorsieht. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Instandhaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
Wer ist für die Rauchwarnmelder zuständig?
In Baden-Württemberg baut der Eigentümer sie ein. Die Betriebsbereitschaft stellt der Bewohner sicher, es sei denn, der Eigentümer übernimmt das selbst (§ 15 Abs. 7 LBO).
Brauche ich im Zweifamilienhaus eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung?
Die Heizkostenverordnung gilt auch dort. Hat das Haus aber höchstens zwei Wohnungen und bewohnen Sie eine davon selbst, geht eine abweichende Regel im Mietvertrag ihr vor (§ 2 HeizkostenV).
Bauträger
Übergabe, Abnahme, erste Jahre
Ab welcher Größe übernimmt GIEBEL die Erstverwaltung?
Ohne Mindestgröße, auch bei Nachverdichtung und Aufstockung.
Wann verjähren Mängelansprüche am Gemeinschaftseigentum?
In fünf Jahren ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB). Eine Mängelrüge allein hält die Verjährung nicht auf. Mängel deshalb rechtzeitig so verfolgen, dass die Verjährung gehemmt wird, und die Frist ab dem Tag der Abnahme überwachen.
Wie lange läuft die erste Bestellung?
Höchstens drei Jahre ab Begründung des Wohnungseigentums (§ 26 Abs. 2 WEG). Danach beschließt die Gemeinschaft über die Wiederbestellung.
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